Guide de l'Achat Immobilier au Mexique pour les Étrangers
1. Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Mexique ?
Oui
Les étrangers ont tout à fait le droit d'acheter une propriété au Mexique. Cependant, dans les zones dites restreintes (zones côtières et frontières), l'achat doit passer par une procédure spécifique appelée Fideicomiso (fiducie bancaire).
2. Qu'est-ce que la zone restreinte au Mexique ?
La zone restreinte correspond à :
50 km le long des côtes
100 km le long des frontières terrestres
La Riviera Maya (Cancún, Playa del Carmen, Tulum…) se trouve donc en zone restreinte, et nécessite l'usage d'un Fideicomiso.
3. Le Fideicomiso (fiducie bancaire mexicaine)
Le fidéicomiso est un contrat de confiance géré par une banque mexicaine :
🏦 La banque détient le titre de propriété pour votre compte.
🔑 Vous êtes le seul bénéficiaire : vous pouvez utiliser, louer, vendre ou transmettre le bien à vos héritiers.
📜 Le contrat dure 50 ans, renouvelables à volonté.
👉 En résumé : vous avez tous les droits d’un propriétaire classique, simplement via un cadre juridique adapté aux étrangers.
Alors si ce terme vous semblait un peu mystérieux, retenez simplement ceci :
✅ C’est légal, sûr et courant.
✅ C’est la clé pour investir sereinement au Mexique.L'acheteur étranger conserve tous les droits :
Usage
Location
Vente
Transmission
Durée : 50 ans, renouvelables indéfiniment.
Transmissible à vos héritiers.
4. Combien coûte un Fideicomiso ?
$1,500-2,000
Mise en place
1 380 € à 1 840 €
$500-800
Frais annuels
460 € à 736 €

Astuce : ces frais peuvent parfois être inclus dans un package par le promoteur lors d'un achat en pré-construction.
5. Le processus d'achat typique au Mexique
01
Sélection du bien
02
Signature d'un contrat de promesse de vente
(avec dépôt de garantie)
03
Création du Fideicomiso ou d'une société
04
Due diligence
(vérification juridique, cadastrale et fiscale)
05
Signature finale devant notaire + enregistrement officiel
Durée moyenne : 6 à 8 semaines.
6. Le financement de l'achat immobilier
Les banques mexicaines offrent peu de solutions aux étrangers.
Options alternatives :
  • financement dans votre pays d'origine
  • crédit via une banque internationale
  • promoteurs immobiliers avec paiements échelonnés intéressants ou financement direct
7. Fiscalité et impôts fonciers
Bonne nouvelle : les impôts fonciers au Mexique sont très faibles !
En moyenne : 0,1 % à 0,2 % de la valeur cadastrale par an.
Exemple
Pour un bien de 200 000 USD (184 000 €)
→ environ 200 USD à 400 USD/an
(184 € à ~368 €)
8. Gestion locative quand vous n'êtes pas sur place
Options possibles :
Agence de conciergerie
(Airbnb, location saisonnière)
Administrateur local
Promoteur avec gestion intégrée
La Riviera Maya étant une zone touristique internationale, la demande locative est très élevée.
9. Pourquoi investir à la Riviera Maya ?
Climat ensoleillé toute l'année
Plages paradisiaques
Rendement locatif attractif grâce au tourisme
Marché immobilier en croissance continue
Qualité de vie exceptionnelle pour les expatriés
10. Les avantages fiscaux pour les investisseurs
Pas de taxe sur la fortune
Frais de notaire souvent plus bas qu'en Europe
Fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs
(avec conventions de non double-imposition selon votre pays)
11. Points de vigilance avant d'acheter
Toujours passer par un notaire mexicain (Notario Público).
Vérifier le titre de propriété et l'absence d'hypothèque.
S'assurer que le promoteur dispose de tous les permis
(surtout pour les biens en pré-construction).
Comparer les frais de gestion locative
(souvent entre 20 et 25 %).
12. Conseils pratiques
✔ Ouvrir un compte bancaire mexicain ou un compte wise pour faciliter les paiements.
✔ Se faire accompagner par un avocat spécialisé en immobilier.
✔ Évaluer les rendements locatifs réels.
✔ Penser à l'héritage et à la succession dès la rédaction du Fideicomiso.
13. Petit lexique utile
Fideicomiso
fiducie bancaire pour étrangers
Notario Público
notaire officiel mexicain
Escritura Pública
acte notarié de propriété
Avalúo
estimation officielle de la valeur du bien
ISR
impôt sur la plus-value (à prévoir lors de la revente)
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